Con la financiación mediante sale & leaseback su empresa vende la nave, el local o la oficina a un inversor y sigue en él como inquilina, con un contrato de alquiler a largo plazo firmado en el mismo acto: cobra el 100 % del precio pactado sin trasladar la actividad y, si se pacta, con opción de recompra para recuperar la propiedad. En Financia-T estructuramos la operación con viabilidad en 24-72 horas y cierre orientativo en 2-4 semanas. Su sede vale un dinero que el negocio necesita ahora — sin dejar de ser su sede.
El sale & leaseback para empresas —también llamado venta con arrendamiento posterior— es la operación por la que una empresa vende un inmueble de su propiedad (nave, local, oficina) a un inversor y, en el mismo acto, firma un contrato de arrendamiento a largo plazo sobre ese mismo inmueble: obtiene el 100 % del valor pactado en la firma y sigue desarrollando su actividad donde siempre, ahora como inquilina. Si se pacta, una opción de recompra le permite recuperar la propiedad a precio y plazo predefinidos. La firma es una compraventa más un arrendamiento ante notario.
La contrapartida hay que decirla clara: el precio de compra suele situarse por debajo del valor de mercado, porque el inversor paga a cambio liquidez inmediata y un inquilino con permanencia; la renta del alquiler, en cambio, se fija a niveles de mercado. Financia-T no compra el inmueble ni presta: analiza, estructura y canaliza la operación hacia inversores y vehículos especializados —incluidos los del propio Grupo Kontactalia— y defiende que precio, renta y opción de recompra queden equilibrados para su empresa antes de que usted firme nada.
Aquí no hay LTV ni cuadro de amortización: lo que decide la operación es el precio, la renta y la letra del arrendamiento. Estas son las palancas:
| Importe | El 100 % del precio pactado, cobrado en la firma; sin límite de LTV porque no es un préstamo. |
| Precio | Habitualmente por debajo del valor de mercado: es el descuento que el inversor aplica por pagar hoy y quedarse con un inquilino estable. |
| Renta | Alquiler a niveles de mercado, en contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (artículo 3 de la LAU) a largo plazo. |
| Recompra | Opción pactable desde la firma, con precio y plazo predefinidos, inscribible en el Registro de la Propiedad. |
| Cargas | Si el inmueble tiene hipoteca, se cancela con el propio precio de venta en el acto de la firma. |
| Plazos | Viabilidad en 24-72 horas; cierre orientativo en 2-4 semanas, con compraventa y arrendamiento ante notario. |
¿Encaja con su operación? Cuéntenos su caso y reciba una respuesta de viabilidad en 24-72 horas.
Solicite su estudio de financiación →Hipotecar y vender con permanencia resuelven el mismo problema —convertir el inmueble en caja— por caminos distintos, y equivocarse de camino cuesta dinero. Sabemos que desprenderse de la sede no es una decisión que se tome a la ligera; precisamente por eso conviene mirarla en frío. El sale & leaseback gana cuando ocurre alguna de estas tres cosas:
Un mismo inmueble admite tres formas de convertirse en caja: la financiación mediante sale & leaseback, el préstamo hipotecario y la liquidez sin vender. La diferencia de fondo es una sola: transmitir la propiedad o conservarla. Compare antes de decidir:
| Variable | Sale & leaseback | Préstamo con garantía hipotecaria | Liquidez con hipoteca, sin vender |
|---|---|---|---|
| Propiedad | Se transmite al inversor; recuperable si se pacta opción de recompra | Se conserva | Se conserva |
| Importe obtenible | 100 % del precio pactado (habitualmente por debajo de mercado) | Hasta el 50 % de la tasación | Hasta el 50 % de la tasación, descontando cargas |
| Pago recurrente | Renta de alquiler a mercado, gasto deducible | Cuota del préstamo | Cuota del préstamo |
| Uso del inmueble | Permanencia como inquilino, con contrato a largo plazo | Uso pleno como propietario | Uso pleno como propietario |
| Efecto en balance | Activo fijo convertido en caja | Deuda con garantía real | Deuda con garantía real |
| Cierre orientativo | 2-4 semanas | Firma notarial ágil (vea su página) | Firma notarial ágil (vea su página) |
Regla rápida: si el importe que necesita cabe dentro del 50 % de la tasación y quiere seguir siendo propietario, hipoteque; si necesita más, o le interesa sanear el balance, la venta con permanencia es la vía. Se lo concretamos con la valoración de viabilidad, en 24-72 horas y sin coste.
Preferimos decírselo antes de que pida el estudio: hay casos en los que esta operación no es la buena, y forzarla sale caro. No la firme si se reconoce en alguno de estos:
En estructuras de grupo, las sociedades patrimoniales participan a ambos lados de la operación: como vendedoras del inmueble que ocupa la sociedad operativa o como compradoras cuando el grupo reordena su patrimonio.
La venta puede aflorar una plusvalía en el Impuesto sobre Sociedades si el precio supera el valor neto contable del inmueble; la renta del alquiler, en cambio, pasa a ser gasto deducible de la actividad. El efecto neto depende del valor contable, de las amortizaciones practicadas y de la situación fiscal de su sociedad, y puede jugar a favor o en contra. Nosotros estructuramos la operación; los números tributarios de su caso debe confirmarlos quien conoce sus cuentas.
¿Dudas sobre si su caso encaja? Un asesor senior revisa su operación sin compromiso.
Consulte a un experto →Con la nota simple del inmueble y unas cuentas recientes ya podemos valorar si la financiación mediante sale & leaseback es viable y con qué horquilla de precio y renta; lo demás se pide después.
La documentación de partida (nota simple, escrituras y poderes, certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, KYC firmados y cuentas del ejercicio) coincide con la del resto de operaciones del grupo y puede consultarla completa aquí: ver la documentación completa →
Estudio gratuito y sin compromiso: con cuatro documentos emitimos el primer análisis.
Solicite financiación →La operación se articula con tres piezas que se firman ante notario en unidad de acto: la compraventa del inmueble, regulada por el Código Civil; el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos —cuyo artículo 3 define esta modalidad, regida por la libertad de pactos entre las partes—; y, si se acuerda, la opción de recompra, que puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que resulte oponible frente a terceros. Renta, plazo, permanencia y condiciones de recompra quedan negociados y cerrados antes de la firma.
| Variable | Venta tradicional | Financiación mediante sale & leaseback |
|---|---|---|
| Qué entrega | El inmueble y su uso: hay que trasladarse | Solo la propiedad: la actividad se queda donde está |
| Plazo de venta | Meses de comercialización e incertidumbre | Cierre orientativo en 2-4 semanas, con inversor identificado |
| Precio | A mercado, si aparece comprador y la negociación aguanta | Pactado de inicio; habitualmente por debajo de mercado a cambio de rapidez y permanencia |
| Traslado | Mudanza, obras y pérdida de arraigo comercial | Ninguno: sigue en su sede como inquilino |
| Vuelta atrás | Ninguna | Opción de recompra pactable e inscribible |
| Continuidad operativa | En riesgo durante la transición | Garantizada por el contrato de arrendamiento |
De la solicitud al cobro del precio: cierre orientativo en 2-4 semanas en operaciones viables con el expediente al día.
Envíe la nota simple del inmueble y unas cuentas recientes. En 24-72 horas le decimos si la operación es viable, con una horquilla orientativa de precio y renta. Gratuito y sin compromiso.
Canalizamos la operación hacia los inversores y vehículos especializados adecuados. El interesado emite un term sheet con precio, renta, plazo de arrendamiento y, si se pacta, las condiciones de la opción de recompra.
El inversor verifica la situación jurídica, urbanística y técnica del inmueble y encarga la tasación. Se concretan las cargas que se cancelarán con el precio en la firma.
Compraventa y arrendamiento se firman en unidad de acto —con la opción de recompra, si se ha pactado— y su empresa cobra el precio en la misma firma, sin trasladar la actividad.
Tres ejemplos orientativos de cómo se estructura una venta con arrendamiento posterior; cada operación real se negocia caso a caso.
Fabricante que necesitaba más caja de la que permitía hipotecar su nave y no podía plantearse un traslado.
Grupo de restauración que desinvirtió de ladrillo sin cerrar su local insignia ni un solo día.
Consultora que convirtió su sede en caja para crecer y siguió en ella como inquilina, en la misma dirección de siempre.
Las dudas que conviene resolver antes de vender el inmueble y seguir usándolo como inquilino.
El sale & leaseback es la operación por la que una empresa vende un inmueble de su propiedad —nave, local u oficina— a un inversor y, en el mismo acto, firma un contrato de alquiler a largo plazo para seguir usándolo sin trasladar su actividad. Obtiene el 100 % del precio pactado en la firma y, si se acuerda, una opción de recompra para recuperar la propiedad en el futuro. Se firma ante notario: compraventa más arrendamiento.
Sí: son dos nombres de la misma operación. La financiación mediante sale & leaseback —o venta con arrendamiento posterior— consiste en vender el inmueble y seguir usándolo como inquilino; no es un préstamo, sino una compraventa con arrendamiento. Su empresa cobra el 100 % del precio pactado en la firma, paga una renta a niveles de mercado y, si se pacta, conserva una opción de recompra. Viabilidad en 24-72 horas y cierre orientativo en 2-4 semanas.
El 100 % del precio pactado con el inversor, cobrado en la firma. No hay límite de LTV porque no es un préstamo: se vende el activo. La contrapartida es que ese precio suele situarse por debajo del valor de mercado, porque el inversor paga a cambio liquidez inmediata y un inquilino con permanencia. Aun así, el importe resultante supera habitualmente al que liberaría una hipoteca limitada al 50 % de la tasación.
Sí, si se pacta una opción de recompra en la propia firma: fija desde el primer día el precio y el plazo en los que su empresa puede recuperar la propiedad. Puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, de modo que resulte oponible frente a terceros aunque el inversor transmita el inmueble. No todos los inversores la aceptan en los mismos términos, así que conviene negociarla desde el term sheet.
Una renta a niveles de mercado para inmuebles comparables de su zona y tipología, fijada en el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que se firma junto a la compraventa. Plazo, actualización de la renta y permanencia se negocian antes de firmar, con libertad de pactos entre las partes. La renta es gasto deducible de la actividad, lo que amortigua su coste efectivo.
La hipoteca se cancela en la misma firma con cargo al precio de venta: se retiene el importe pendiente, la carga se levanta y su empresa cobra la diferencia. Es la operativa habitual y no impide la operación, siempre que la deuda pendiente quede claramente por debajo del precio realista de venta. Si las cargas superan ese precio, la operación no puede cerrarse.
Con una hipoteca su empresa conserva la propiedad, obtiene como máximo en torno al 50 % de la tasación y devuelve un préstamo con sus cuotas. Con un sale & leaseback transmite la propiedad, cobra el 100 % del precio pactado —normalmente un importe mayor— y paga una renta de alquiler en lugar de amortizar deuda, con opción de recompra si se pacta. Conservar o monetizar la propiedad: esa es la decisión de fondo.
La valoración de viabilidad llega en 24-72 horas. Si la operación avanza, el cierre orientativo se sitúa en 2-4 semanas: term sheet del inversor, due diligence y tasación, y firma de compraventa y arrendamiento ante notario, con cobro del precio en el mismo acto. El calendario real depende sobre todo de la due diligence y de las cargas a cancelar.
Inversores y vehículos especializados en inmuebles empresariales con inquilino, incluidos los del propio Grupo Kontactalia. Financia-T no compra el inmueble ni presta: analiza la operación, la estructura y la canaliza hacia el comprador adecuado, defendiendo que precio, renta y opción de recompra queden equilibrados para su empresa. Usted sabe en todo momento quién es la contraparte antes de firmar.
Sí. «Retroleasing inmobiliario» y «lease-back» son denominaciones equivalentes del sale & leaseback: la empresa vende un inmueble de su propiedad y firma en el mismo acto un arrendamiento a largo plazo sobre él, de modo que obtiene liquidez sin dejar de usarlo, normalmente con una opción de recompra pactada.
Si su necesidad de caja es corta y tiene una salida clara —un cobro, una venta ya en marcha—, un préstamo temporal la resuelve sin transmitir la propiedad del inmueble.
Ver préstamo puente para empresas →
Las patrimoniales intervienen a ambos lados del sale & leaseback: como vendedoras del inmueble que ocupa la sociedad operativa o como compradoras dentro del propio grupo.
Ver financiación de patrimoniales →
Este contenido tiene fines informativos generales y refleja el marco normativo vigente en la fecha de revisión indicada. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni fiscal individualizado. Las condiciones de cada operación están sujetas a análisis caso a caso y a la firma de oferta vinculante. Financia-T es marca comercial de Kontactalia Finance, S.L., inscrita en el Banco de España con código D238 y en el Registro Estatal de Consumo con número 439/2013.
