Financiación para empresas

La financiación no bancaria pide, sobre todo, un inmueble que sirva de garantía y una vía creíble para devolver el préstamo. Se encarga una tasación ECO del inmueble, y el importe puede llegar al 50 % de su valor, desde 15.000 €. De la sociedad se revisan las cuentas anuales, los impuestos, las deudas vigentes y los poderes de quien firma. El análisis valora el scoring, la puntuación del riesgo crediticio, junto con el activo y el destino de los fondos.

Una sociedad a la que el banco no renueva sus pólizas puede sustituirlas por un préstamo a largo plazo con garantía inmobiliaria, que convierte una deuda que vence cada año en cuotas estables. Otras vías son el factoring sobre facturas, las líneas con aval de una SGR o pactar con el propio banco un calendario de amortización. Si la empresa tiene una nave, un local u oficinas, la liquidez sobre inmuebles para empresas suele ser la salida que mejor encaja cuando el plazo aprieta.

El principal riesgo de ofrecer la nave o la sede como garantía es perder el inmueble: si la empresa deja de pagar, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y sacarlo a subasta. A ese riesgo se suman los intereses de demora y las costas del procedimiento. Se mitiga pidiendo solo el importe necesario, con un máximo del 50 % de la tasación, y ajustando el plazo a la caja real de la sociedad. Antes de firmar conviene revisar el valor de subasta pactado en la escritura.

El préstamo entra en el pasivo de la sociedad como deuda financiera, a largo o a corto plazo según sus vencimientos, y su contrapartida es la caja recibida o las deudas que cancela. El inmueble sigue en el activo, y la hipoteca se informa en la memoria y consta en el Registro de la Propiedad. En una operación íntegramente B2B no computa en la CIRBE, pero sí modifica ratios como la deuda financiera neta sobre EBITDA, que cualquier banco lee en las cuentas anuales.

Una empresa necesita circulante si su problema es un desfase puntual entre cobros y pagos, un préstamo de inversión si va a comprar activos o crecer, y una reestructuración si sus cuotas actuales superan la caja que genera. La prueba práctica es un plan de tesorería a doce meses: muestra si el hueco se cierra solo o se repite. Cuando se repite, más circulante solo aplaza el problema y conviene una reestructuración y refinanciación de deuda en un solo préstamo más largo.

Estructuramos financiación para empresas desde 15.000 € hasta 200 millones de euros, siempre con la garantía de uno o varios inmuebles. El límite de cada operación lo marca el valor del activo: el préstamo alcanza como máximo la mitad de la tasación ECO, con las cargas que se cancelen en la firma incluidas. Por debajo de un millón de euros, el plazo alcanza los 10 años (15 por debajo de 500.000 €); por encima, la operación se estructura en formato bullet, con devolución del capital al vencimiento, a 36 meses y, excepcionalmente, a 48.

Las operaciones que canalizamos las financian fondos de deuda con los que tenemos convenio, family offices, inversores institucionales y plataformas de crowdfunding. Presentamos cada expediente al financiador cuyo perfil encaja con el importe, el tipo de activo y el plazo. Todos ellos exigen una hipoteca inscrita a su favor en el Registro de la Propiedad. La empresa trata siempre con nuestro equipo, que coordina la tasación, la propuesta firme y la firma ante notario.

Le comunicamos el resultado del análisis de viabilidad en 24-48 horas desde que recibimos los datos básicos de la operación: importe, inmueble en garantía, cargas y destino de los fondos. Con la viabilidad positiva se encarga la tasación y se prepara la propuesta firme. La operación se firma ante notario en 7-10 días cuando la documentación está completa. Si la sociedad tiene una fecha límite, conviene decirla en la primera llamada: la financiación urgente para empresas sigue el mismo circuito y mantiene las condiciones.

No cobramos nada a la empresa antes de la firma: ni honorarios ni provisiones de fondos; la tasación la paga la empresa al encargarla, directamente a la sociedad de tasación. La operación sí tiene comisión de apertura y honorarios, que se liquidan el día de la firma ante notario junto con la notaría y el registro, descontados del importe financiado; la tasación la paga la empresa al encargarla. La propuesta firme detalla cada concepto antes de que la empresa decida. Si alguien le pide un pago previo para «reservar» financiación, desconfíe.

Financia-T opera a través de Kontactalia Finance, S.L., empresa inscrita en el Banco de España con el n.º D238 y en el Registro Estatal REEIF del Ministerio de Consumo con el n.º 439/2013. El equipo está acreditado por EFPA España y la actividad cuenta con seguro de responsabilidad civil. Kontactalia Finance ha tramitado desde 2009 más de 1.000 operaciones en todas sus vertientes, con sede en Barcelona y clientes en toda España.

La tasación ECO es la valoración de un inmueble hecha por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España conforme a la Orden ECO/805/2003, que fija métodos, comprobaciones y advertencias para que el valor sirva como garantía hipotecaria. Es independiente del precio y de la opinión de las partes. Por eso los financiadores calculan sobre ella el importe máximo: en la financiación para empresas, hasta el 50 % de ese valor, con las cargas previas incluidas.

El hipotecante no deudor es quien hipoteca un inmueble propio para garantizar una deuda ajena, como el socio que aporta su nave al préstamo de la sociedad. No es prestatario ni avalista: responde solo con ese inmueble y hasta la cifra de responsabilidad hipotecaria, no con el resto de su patrimonio. Si es persona física y el inmueble es de uso residencial, la operación se rige por la Ley 5/2019, con FEIN, acta notarial previa y 10 días de reflexión, 14 en Cataluña.

La escritura de apoderamiento es el documento notarial con el que la sociedad faculta a una persona para actuar en su nombre. Pueden firmar el préstamo el administrador único, cualquiera de los solidarios, los mancomunados de forma conjunta, el consejero delegado o un apoderado con facultades expresas para tomar dinero a préstamo e hipotecar. El notario revisa el cargo o el poder y emite el juicio de suficiencia, que confirma si las facultades permiten firmar esa operación. Conviene que esté inscrito en el Registro Mercantil para evitar retrasos.

El LTV (loan to value) es el porcentaje que representa la deuda garantizada sobre el valor de tasación del inmueble. Cuando ya existe una hipoteca, se suma su saldo pendiente al nuevo dinero y se divide por la tasación. Con un inmueble tasado en 1.000.000 € y una hipoteca viva de 200.000 €, el máximo del 50 % permite una operación de 500.000 €: 200.000 € cancelan la carga en la firma y el resto, menos gastos, llega a la empresa.

La Ley de Sociedades de Capital, en su artículo 160.f, reserva a la junta general la adquisición, enajenación o aportación de activos esenciales, y presume esencial el activo cuyo importe supera el 25 % del total del último balance aprobado. Hipotecar no es vender, pero una ejecución podría privar a la sociedad de ese activo. Por eso, cuando el inmueble supera ese umbral, el notario suele pedir el acuerdo de junta o la manifestación del administrador de que no es esencial.