Préstamos y financiación para negocios

Un comercio que funciona en un local alquilado puede pedir financiación con garantía inmobiliaria si aporta otro inmueble: la vivienda u otro inmueble del titular, o el de un familiar que firme como hipotecante no deudor. El local alquilado no puede hipotecarse porque no es suyo. Cuando esa garantía es una vivienda, se aplican las protecciones de la Ley 5/2019. Sin ningún inmueble, conviene explorar una línea ICO con aval de SGR.

Una pequeña empresa puede hipotecar su local comercial con su banco, si cumple sus criterios de rentabilidad y endeudamiento, o mediante financiación alternativa con garantía inmobiliaria, que pone el foco en el valor del local y llega hasta el 50 % de su tasación ECO. También puede venderlo y seguir como inquilina mediante un sale & leaseback para empresas. La hipoteca bancaria suele ser más barata; la alternativa, más rápida y flexible en su estructura.

Un comercio pequeño que no encaja en los criterios del banco puede conseguir crédito con la garantía de su local o de otro inmueble, porque la financiación alternativa no se limita al scoring o calificación de solvencia y valora sobre todo el activo. Otra vía es una línea ICO con aval de una sociedad de garantía recíproca, si el negocio cumple sus requisitos. En ambos casos hay que demostrar que el negocio dispone de dinero para pagar la cuota, con su facturación y sus márgenes.

Con el local en propiedad, un crédito de financiación alternativa con garantía hipotecaria parte de un TIN del 10 %, al que se suman la comisión de apertura y los gastos de tasación, notaría y registro. La banca puede ofrecer tipos más bajos si el negocio cumple sus requisitos de rentabilidad, aunque con criterios más estrictos y plazos más largos. Para comparar ofertas hay que usar la TAE o el coste total de la financiación, no solo el TIN.

Un autónomo con local propio puede financiarse con ese local como garantía igual que una sociedad, desde 15.000 € y con un análisis centrado en el inmueble y en su actividad. La diferencia está en el marco legal. Como persona física, si la garantía es su vivienda u otro inmueble residencial, la operación se rige por la Ley 5/2019, con FEIN, acta notarial previa y 10 días de reflexión. Si hipoteca solo su local para la actividad, la operación sigue el régimen mercantil.

Un local vacío o sin actividad sirve como garantía, porque lo que cuenta es su valor de tasación ECO, no que esté ocupado. La tasación sí tiene en cuenta la ubicación, el estado y la demanda de la zona, y un local vacío desde hace tiempo puede valorarse con más prudencia. La cuota se paga con otros ingresos del negocio. También cabe una carencia o un formato bullet, habitual en operaciones de más de 1 millón de euros, con el capital al vencimiento y la venta del local como vía de devolución.

Tramitamos la financiación cuando el local está a nombre del autónomo y el préstamo es para su sociedad: él firma como hipotecante no deudor y responde solo con el local. También puede ser él el prestatario y destinar los fondos al negocio. Si además aporta su vivienda o avala con una garantía residencial, se aplica la Ley 5/2019. Pedimos la documentación de la persona y de la sociedad para estructurar la operación de la forma más sencilla.

El préstamo puede destinarse a reformar el mismo local que sirve de garantía. El importe se calcula sobre la tasación ECO del local en su estado actual, no sobre su valor tras la obra, con un máximo del 50 %. Conviene aportar el presupuesto y la licencia o declaración responsable. Como la cuota se paga desde la firma, es prudente reservar parte del importe para los meses de cierre por obras y elegir un plazo llevadero, de hasta 10 años en operaciones inferiores a 1 millón de euros (15 por debajo de 500.000 €).

Conseguimos financiación para negocios que facturan poco si el local tiene valor, pero el importe tiene que ser coherente con la capacidad de pago. Además del scoring o calificación de solvencia, comprobamos con qué ingresos se pagará la cuota: el negocio, otros ingresos del titular o rentas. En operaciones inferiores a 1 millón de euros, un plazo de hasta 10 años (15 por debajo de 500.000 €) reduce la cuota. Si la devolución depende de vender un activo concreto, encaja mejor un préstamo puente para empresas.

Del local necesitamos la nota simple, la escritura, el último recibo del IBI y, si está alquilado, el contrato. De la actividad, la licencia o declaración responsable, las cuentas o las declaraciones de IVA y de IRPF o del Impuesto sobre Sociedades de los últimos ejercicios y un resumen de facturación del año en curso. Además, el DNI del titular y, si es una sociedad, sus escrituras, poderes y titularidad real. Con esa información valoramos la viabilidad en 24-48 horas.

Un local con uso comercial reconocido tiene un destino urbanístico compatible y una licencia de actividad o declaración responsable que permite abrir un negocio; uno sin licencia puede no admitir esa actividad o necesitar obras para obtenerla. Para la tasación ECO la diferencia es relevante: sin uso acreditado, el tasador ajusta el valor o incluye advertencias, y el importe financiable baja. Conviene comprobar la licencia antes de comprar o hipotecar un local.

Un local sin inscripción registral independiente forma parte de una finca mayor, por ejemplo un edificio sin división horizontal, y la hipoteca solo puede constituirse sobre una finca registral. Para hipotecar solo el local hay que segregarlo o dividir horizontalmente el edificio e inscribirlo como finca propia, con los consentimientos y licencias necesarios. Mientras tanto, la alternativa es hipotecar la finca entera, si todos sus titulares están de acuerdo.

El local en planta baja con fachada a la calle vale más que uno en entresuelo, porque su visibilidad, su acceso directo y su escaparate atraen más actividad comercial y más inquilinos. El entresuelo suele valorarse claramente por debajo, salvo para usos como oficinas o despachos. La tasación ECO compara locales similares y ajusta sus valores según la planta, la superficie útil, la fachada y la altura libre. A igual superficie, un local en planta baja permite más importe financiable.

Si se ejecuta la hipoteca del local donde opera el negocio, el inmueble se adjudica en subasta y el negocio debe abandonarlo, salvo que el nuevo propietario le ofrezca un alquiler. El negocio no se pierde en sí, pero tiene que trasladarse, con su coste y la pérdida de clientela de la ubicación. Si el local estaba arrendado a un tercero con contrato posterior a la hipoteca, el arrendamiento puede extinguirse. Por eso el importe debe ser prudente y la cuota, sostenible.

La cuota de participación es el porcentaje que el título constitutivo de la propiedad horizontal asigna al local sobre el total del edificio, según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Fija su parte en los gastos comunes y en las derramas, y el peso de su voto. Importa al hipotecarlo porque las deudas con la comunidad del año en curso y de los tres anteriores quedan afectas al local y son preferentes, así que el financiador pide el certificado de estar al corriente.