El ingenio se agudiza cuando hay necesidad, y eso es justamente lo que ocurre cuando a alguien se le acaban las opciones de financiación. Si no se puede solicitar un crédito a través de una entidad bancaria ni a través de un prestamista particular, la posibilidad de acceder a liquidez se limita a vender propiedades (en el caso de que se disponga de ellas).
Es el caso de particulares y empresas que dispongan de propiedades inmobiliarias la venta de la misma puede proporcionar la liquidez que se necesita. Pero ¿qué ocurre si quiero vender la propiedad pero quedarme viviendo o trabajando en ella? Pues en efecto es posible: hace ya tiempo que existen las operaciones inmobiliarias que se basan en ello, la denominadas sale & lease back.
Sale & Lease Back: vendes la propiedad pero te quedas viviendo en ella de alquiler
En este tipo de operaciones después de comprar el activo, el nuevo propietario celebra un acuerdo a largo plazo por el cual la propiedad se arrienda de nuevo al vendedor a una tasa o precio acordados.
En este caso se pone sobre la mesa lo que se denomina un contrato unificado: las condiciones de compra del inmueble o propiedad junto con las condiciones del alquiler del mismo.
Posibles razones para estar interesado en un leaseback
Existen varias razones por las que alguien querría hacer un leaseback, principalmente dos.
Una de las razones para un leaseback es transferir la propiedad a una sociedad de cartera que se encargue de gestionarla, manteniendo al mismo tiempo un seguimiento adecuado del valor y la rentabilidad del activo.
Otra razón habitual (de hecho es la más habitual) es que el vendedor pueda obtener dinero de forma fácil descargando un activo de alto valor a un comprador que presumiblemente esté interesado en hacer una inversión garantizada a largo plazo, además de obtener rentas en forma de alquiler automática e inmediatamente después de la compra (sin tener que realizar trabajos de adecuación ni buscar un arrendador para el inmueble que acaba de comprar). El vendedor no pierde el derecho de uso de dicho inmueble e incluso el contrato puede incluir la opción de recompra del mismo pasado un tiempo.
Leaseback para complementar la pensión de jubilación
Los acuerdos de compra con arrendamiento son comunes en el sector inmobiliario de muchos países europeos, siendo el ejemplo más común de estas operaciones las que implican a jubilados con una propiedad inmobiliaria. En estos casos la persona vende el inmueble al banco y se queda como arrendatario hasta que fallece, pasando a ser la entidad bancaria el nuevo propietario sin que los herederos tengan que asumir ninguna carga o heredar ninguna deuda tras el fallecimiento.
Beneficios fiscales asociados a las operaciones de leaseback
Existen muchos territorios que incluso promueven, protegen y dan beneficios fiscales a los ciudadanos que se decidan por este tipo de operaciones:
- En Francia el gobierno da beneficios fiscales a los propietarios de segundas residencias en áreas turísticas densamente masificadas para aliviar la escasez de vivienda para la población local. En estos casos la operación está exenta de IVA (que en Francia es del 19,6%).
- En EEUU es habitual que los promotores inmobiliarios vendan la casa piloto de una nueva promoción de viviendas en operaciones de leaseback, recibiendo el comprador beneficios fiscales por parte del IRS (International Revenue Service) si vende de nuevo la propiedad una vez terminado el contrato de alquiler (que en EEUU se firma por un periodo de 2 años).
En España e Italia las operaciones de leaseback se generan habitualmente sobre inmuebles situados en zonas turísticas (apartamentos en la costa o cerca de zonas o resorts de esquí).
Leaseback como opción de financiación alternativa a un préstamo
En el caso de que queramos acceder a un préstamo pero o bien estemos ya demasiado endeudados para obtener otro crédito o la cantidad que nos ofrecen sea significativamente menor a la que necesitamos la opción de venta y alquiler unificados es la salida más natural.
Para particulares y empresas
Tanto un particular que dispone de una vivienda como un autónomo que dispone de un local o taller en el que desarrolla su actividad pueden acceder a una operación de venta con alquiler unificado. En ambos casos la razón es la misma: acceder a través de la venta a una financiación a la que no se tiene acceso vía endeudamiento y sin perder el derecho de uso del inmueble.
En el caso de empresas (y también particulares) es habitual que se ponga sobre la mesa la opción de volver a comprar la propiedad en el futuro (por ejemplo si se recupera un nivel de actividad e ingresos que permita plantearse esta opción).
CompramosTuPisoYA.com
Una de las empresas especializadas en ofrecer una salida y vía de financiación vía venta+alquiler cuando no se puede acudir a la financiación vía endeudamiento es CompramosTuPisoYA.com. Actúan a través del sistema de leaseback comentado en este post, encargándose de liquidar deudas pendientes que la propiedad pueda tener y ofrecer un precio de compra y oferta en firme de media en 72 horas.
Opciones de acceso a financiación
CompramosTuPisoYA.com ofrece tres tipos de opciones a aquellos propietarios (particulares o empresas) que quieran vender una propiedad inmobiliaria de cualquier tipo rápido para obtener financiación casi instantánea.
- Compra de la propiedad
- Se compra la propiedad realizando una oferta en firme en menos de 72 horas.
- Compra con alquiler
- Si el inquilino no quiere perder el derecho de uso del inmueble se puede llegar a un acuerdo de compra con alquiler, firmando un contrato unificado de venta + alquiler. Es habitual esta opción para dueños de negocios que utilizan la propiedad inmobiliaria para el desarrollo de su actividad.
- Compra con alquiler con opción a recompra
- Si el cliente se puede llegar a plantear una opción de recompra del bien se puede añadir esta cláusula en el contrato unificado. Una vez transcurrido el periodo de tiempo pactado en el contrato el cliente podrá acceder a la opción de recompra de su antigua propiedad y ser de nuevo el propietario de la misma.