Financiación para empresas constructoras y contratistas de obra

Una constructora financia el desfase entre certificaciones y pagos con anticipo de certificaciones o factoring, con confirming para sus proveedores y, cuando necesita un colchón estable, con un préstamo garantizado por una nave o un solar. El anticipo depende de que el banco tenga riesgo disponible; el préstamo, del valor del inmueble, hasta el 50 % de su tasación ECO. Lo prudente es dimensionar ese colchón con el calendario de cobros real de las obras en curso.

La banca restringe el crédito a las constructoras porque el sector trabaja con márgenes estrechos, depende de cobros que a menudo llegan tarde y arrastra un historial de impagos que eleva su riesgo. Una cartera de obra firmada asegura facturación, pero no margen ni cobro puntual. Además, muchas constructoras tienen sus líneas comprometidas en avales. Por eso la financiación con garantía inmobiliaria analiza el activo y la cartera, no únicamente la calificación sectorial.

La financiación de una constructora puede estudiarse aunque no sea dueña del suelo de la obra, siempre que aporte otro inmueble como garantía: una nave, un solar propio, oficinas o un inmueble de un socio que firme como hipotecante no deudor, aportándolo en garantía sin asumir la deuda. La obra ajena no sirve como garantía hipotecaria. El análisis combina el valor de ese inmueble con la cartera de obra y los márgenes previstos, que indican cómo se devolverá el préstamo.

La Ley de Contratos del Sector Público exige al adjudicatario una garantía definitiva del 5 % del precio de adjudicación, sin IVA, y permite pedir una provisional de hasta el 3 % del presupuesto base para licitar, además de complementarias en casos especiales. Pueden constituirse en efectivo, valores, aval bancario o seguro de caución. Cuando la constructora no tiene líneas de aval libres, la liquidez obtenida con garantía inmobiliaria permite depositarlas en efectivo.

Conviene financiar con deuda a largo plazo la parte estable del circulante, la que la constructora necesita siempre por el desfase entre cobros y pagos, y cubrir los picos con líneas a corto. Hacerlo todo a corto obliga a renovar cada año y deja a la empresa expuesta si el banco reduce límites. Un préstamo a largo con garantía de una nave o un solar consolida esa base; lo que no debe financiar es el déficit de obras con margen negativo.

Estructuramos la financiación de constructoras con naves, solares, oficinas o viviendas terminadas como garantía, solas o combinadas. El importe llega a la mitad de la tasación ECO de los inmuebles aportados, desde 15.000 €. Las naves y los solares urbanos suelen ser garantías sólidas; los urbanizables se valoran con más prudencia. Le comunicamos el resultado del análisis de viabilidad en 24-48 horas y la operación se firma en 7-10 días con la documentación completa.

Las viviendas terminadas y pendientes de venta sirven como garantía y suelen ser de las más líquidas, es decir, de las que se venden con mayor facilidad. Cada vivienda es una finca registral, así que la escritura reparte la responsabilidad hipotecaria y cada una se libera al venderse pagando su parte. El importe se calcula sobre la suma de sus tasaciones ECO. Así la constructora obtiene caja hoy y devuelve la financiación con las ventas, sin bajar precios por urgencia.

Necesitamos las cuentas anuales de los últimos ejercicios, el balance y la cuenta de resultados provisionales del año en curso y el último Impuesto sobre Sociedades. De la cartera de obra, la relación de contratos con importe, cliente, avance y margen previsto, las certificaciones emitidas y pendientes de cobro y el calendario de cobros. Añadimos la CIRBE, las deudas vigentes y, si la tiene, la clasificación de contratista. Del inmueble, nota simple y escritura.

Canalizamos financiación a constructoras con la CIRBE muy cargada, porque el análisis no se limita al endeudamiento bancario: pesan el valor del inmueble y los cobros previstos de la cartera de obra con los que atender la deuda. En una operación íntegramente B2B, el nuevo préstamo no computa en la CIRBE. Muchas veces sirve para cancelar las pólizas o excesos que la saturan y ordenar el pasivo, como en una refinanciación de deuda empresarial.

Conseguimos hasta el 50 % de la tasación ECO del solar, con las cargas existentes incluidas en ese máximo. La tasación de un solar depende de su clasificación y de su edificabilidad: un solar urbano consolidado con licencia se valora mejor que un urbanizable pendiente de desarrollo, que descuenta plazos y costes de urbanización. Si el solar vale 1.000.000 € y no tiene cargas, la operación puede llegar a 500.000 €.

Una certificación de obra pendiente de cobro puede servir como garantía mediante su cesión o pignoración al financiador, que cobra directamente del cliente; en obra pública, la LCSP permite transmitir el derecho de cobro notificándolo a la Administración. Es la base del anticipo de certificaciones bancario. No es una garantía hipotecaria: en la financiación que canalizamos la certificación muestra cómo se devolverá, pero la garantía debe ser un inmueble.

Las retenciones de garantía son el porcentaje de cada certificación, habitualmente un 5 % en obra privada, que el cliente retiene hasta que termina el plazo de garantía de la obra, para cubrir defectos. Afectan a la caja porque la constructora ya ha pagado materiales y subcontratas por esa parte y la cobra meses o años después. Con varias obras simultáneas, las retenciones acumuladas inmovilizan mucho circulante. Pueden sustituirse por un aval si el contrato lo permite.

El contratista principal responde de forma solidaria de las deudas con la Seguridad Social de sus contratistas y subcontratistas, según el artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores: por las contraídas durante la contrata, hasta tres años después de terminarla, y por las salariales, durante el año siguiente. Queda exonerado si pide a la TGSS el certificado de descubiertos y es negativo, o si no recibe respuesta en 30 días. Conviene pedirlo antes de contratar y durante la obra.

La tasación ECO valora el solar urbano consolidado por el método residual: precio de venta de lo que puede edificarse, menos costes de construcción, gastos y beneficio del promotor, según su edificabilidad real. El urbanizable se valora según su grado de desarrollo; si falta el planeamiento o la urbanización, el tasador descuenta plazos, cargas urbanísticas y riesgo, y su valor como garantía es mucho menor. Por eso el mismo metro cuadrado permite más financiación en suelo urbano consolidado.

La clasificación de contratista es la acreditación que otorgan las juntas consultivas de contratación para ejecutar obras públicas de un grupo, subgrupo y categoría, y es obligatoria en contratos de obras de valor estimado igual o superior a 500.000 €. Se basa en la solvencia técnica y en la económica y financiera, medida por el volumen anual de negocio y el patrimonio neto. Una deuda bien estructurada que no erosione el patrimonio neto ayuda a conservar o mejorar la categoría.