Cuando hablamos de lease-back o retroleasing nos referimos a una operación de leasing a la inversa. La persona o empresa que posee un bien, normalmente un inmueble, se lo vende a una empresa de leasing y realiza un contrato de alquiler sobre el mismo.
En los contratos de retroleasing una empresa que necesita financiarse a corto plazo ofrece una parte de su patrimonio a una entidad financiera como garantía para obtener un préstamo. El bien actúa como garantía para la devolución del préstamo más los intereses.
Es una buena forma de obtener liquidez sin afectar al balance financiero, ya que la propiedad se mantiene como activo de la empresa. La titularidad del activo se transmite a la empresa de leasing, sin embargo la compañía vendedora mantiene los derechos de uso sobre el mismo.
En cuanto a la amortización del préstamo, el vendedor-arrendatario seguirá amortizando el bien como si nunca se hubiese transmitido. Desde el punto de vista contable, no se reconocerá la venta de este activo como un beneficio. Desde el punto de vista fiscal, el retroleasing cuenta con una doble imposición, por una parte se pagará el IVA en el momento de la venta, y también se pagará a medida que se vayan devengando las cuotas mensuales del préstamo.
Diferencias entre el retroleasing y la hipoteca inversa
En la hipoteca inversa, se solicita financiación mensual poniendo una vivienda como garantía, y la deuda se va acumulando acorde al precio del inmueble mientras que el propietario continúa viviendo en él. La diferencia principal con el retroleasing es que la propiedad del inmueble se mantiene.
En el momento del fallecimiento del titular, existe la posibilidad de que los herederos abonen la deuda o vendan el inmueble para poder saldar la deuda con el banco o entidad financiera.
Desventajas de la hipoteca inversa frente al retroleasing
Este producto bancario tiene algunas desventajas con respecto al retroleasing. Los bancos suelen conceder un crédito únicamente sobre el 50% del valor del inmueble. Además si la duración de las cuotas se va a extender hasta el fallecimiento del beneficiario va a ser obligatoria la contratación de un seguro de vida asociado. Al tratarse de un crédito a ojos del banco, los intereses son muy elevados, pueden llegar incluso a duplicar los intereses de las hipotecas tradicionales.
Por estos motivos el retroleasing resulta más interesante, ya que permite al beneficiario obtener liquidez para destinarla a inversiones u otros fines.
¿Cómo funciona la fiscalidad en el retroleasing?
Como hemos visto anteriormente, el retroleasing es de doble imposición, por una parte se pagará el IVA en el momento de la venta, y también se pagará a medida que se vayan devengando las cuotas mensuales del préstamo.
El uso del retroleasing no se limita a operaciones inmobiliarias, también es habitual que se utilice en operaciones de importación. El usuario futuro importa un bien a su nombre, y una vez que lo recibe en el territorio nacional, se lo vende a una empresa de arrendamiento financiero, que posteriormente se lo cede en forma de leasing.
Es importante saber que el retroleasing se rige por la fiscalidad recogida en la Ley 10/2014, y que los bienes cedidos serán afectados por parte del usuario sólo en operaciones comerciales.
Como comentamos anteriormente, en este tipo de contratos va implícita la opción a compra al finalizar el contrato. Sin embargo, si el propietario no quiere adquirir el bien al término, el arrendador tendrá derecho a cederlo a un nuevo comprador.
¿Cuáles son los motivos principales para recurrir al retroleasing?
El uso del lease-back o retroleasing está cada vez más extendido en España y cuenta con buena aceptación por sus usuarios. Cuando una empresa atraviesa una época de dificultades financieras, o bien surge una oportunidad interesante de inversión pero no se cuenta con el capital necesario, recurren al retroleasing. Es un método de obtener liquidez de forma inmediata sin afectar demasiado a las cuentas ni desprenderse definitivamente de un activo. Además el importe de la venta se obtiene al momento, mientras que el pago de las cuotas es fraccionado, más asequible desde el punto de vista financiero y fiscal.
Una de las particularidades del lease-back o retroleasing es que las empresas pueden deshacerse de activos que no van a necesitar en el corto plazo. De esta forma la empresa puede llevar a cabo una planificación a futuro, teniendo en cuenta qué bienes va a necesitar y cuáles no, recurriendo al retroleasing sin sacrificar activos que vayan a ser necesarios para la operación inmediata del negocio.
¿Qué ventajas ofrece el retroleasing al comprador y al vendedor?
En las operaciones de retroleasing se obtienen ventajas para las dos partes.
La parte que vende obtiene una fuente de liquidez inmediata sin sacrificar activos o parte del patrimonio de la empresa, además de seguir utilizándolo para su actividad comercial. Por este motivo el retroleasing es un producto tan interesante, porque permite a la empresa financiarse sin tener que prescindir herramientas con las que puede obtener ingresos en el futuro.
Desde el punto de vista del comprador, las ventajas tienen que ver más con la parte financiera que con la patrimonial, ya que adquiere un activo con el que obtendrá rentabilidad prácticamente segura y con pocos riesgos.
Controversias del retroleasing
El lease-back o retroleasing es un sistema a menudo criticado. El motivo es que a largo plazo lo que se paga por el uso de sus propios bienes (transferidos a la empresa de leasing), es más elevado al que tendría si el bien continuase siendo suyo. Esto se debe a que una vez firmado el contrato, el arrendador buscará obtener la mayor rentabilidad posible sobre su inversión (pago por el activo), en detrimento a largo plazo de la solvencia de la empresa. Sin embargo el retroleasing cuenta con la ventaja de obtener una elevada liquidez a corto plazo, motivo por el que continúa siendo interesante para algunos usuarios.