Préstamos con garantía hipotecaria para empresas

Los préstamos con garantía hipotecaria para empresas piden, en esencia, tres cosas: un inmueble en propiedad con una carga residual baja, una actividad económica real (sociedad mercantil) y un uso de los fondos con sentido económico. No se exige un histórico bancario perfecto: la operación se decide por el valor de tasación del activo y por la viabilidad, no por el scoring.

Sí: financiación con garantía hipotecaria para empresas y préstamo con garantía hipotecaria son dos nombres de la misma operación —también llamada financiación con garantía inmobiliaria—: su sociedad aporta un inmueble como colateral y el financiador decide por el valor de tasación y la viabilidad. Las condiciones clave no cambian por el nombre: importes desde 15.000 €, hasta el 50 % del valor de tasación, viabilidad en 24-72 horas, firma en notaría en 7-10 días y opciones fuera de CIRBE en operaciones íntegramente B2B.

Un préstamo con garantía hipotecaria para una empresa parte de un tipo desde el 10 % anual (desde el 8 % en operaciones superiores a 5 M€), más una comisión de apertura y sin productos vinculados. El coste final depende del LTV, del plazo y del riesgo de cada operación: cuanto mayor es la cobertura que ofrece el inmueble, mejores condiciones propone el financiador.

No siempre. La operación puede firmarse en segundo o tercer rango cuando la suma de las cargas previas y la nueva hipoteca no supera el 50 % del valor de tasación ECO. Lo más habitual, sin embargo, es cancelar las hipotecas previas en la misma firma (con transferencia OMF al banco cancelante) para que la garantía quede en primer rango: es la operativa que más velocidad y seguridad aporta a ambas partes.

Sí, mediante la figura del hipotecante no deudor: el propietario del inmueble (una sociedad patrimonial, una sociedad vinculada o un socio) firma la garantía hipotecaria sin ser prestatario del crédito. Es operativa habitual cuando los socios mantienen el patrimonio inmobiliario fuera del balance de la sociedad operativa. Si el hipotecante es persona física consumidor, la operación pasa a estar sujeta a la Ley 5/2019 LCCI.

Sí, sin penalización si se cumple el preaviso pactado (normalmente 15-30 días). Muchas empresas utilizan este préstamo como puente: obtienen liquidez con rapidez, ejecutan la operación empresarial y luego venden el activo o subrogan a banca tradicional. El interés se calcula prorrateado al día de cancelación.

Hasta 24 meses de carencia, durante los cuales solo se pagan intereses y no principal. Se estructura cuando la operación lo justifica: reformas en curso del activo, fase de despegue tras una inversión, ciclo de retorno aplazado o salida concursal con re-arranque previsto. Tras la carencia se entra en el sistema de amortización pactado (francés, bullet o americano).

En operaciones íntegramente entre personas jurídicas, sin consumidor persona física como prestatario o avalista, la financiación alternativa empresarial no es declarada por una entidad obligada, por lo que existen opciones fuera de CIRBE y su pool bancario permanece intacto. Si interviene un consumidor persona física, aplica la Ley 5/2019 LCCI y sí se reporta a CIRBE. Lo analizamos y lo declaramos con transparencia en cada caso.

El residencial se rige por la Ley 5/2019 LCCI (acta previa notarial, FEIN, 10 días de reflexión, reporte a CIRBE) cuando el prestatario es persona física consumidor sobre vivienda. El mercantil empresarial se rige por el Código de Comercio y la Ley Hipotecaria cuando prestatario y garante son personas jurídicas profesionales y la finalidad es mercantil: opera con libertad de pactos, sin FEIN ni acta previa.

Es la persona (física o jurídica) propietaria del inmueble que firma la garantía hipotecaria sin ser prestataria del crédito. Es habitual cuando los socios mantienen el patrimonio inmobiliario en una sociedad patrimonial separada de la SL operativa. Permite blindar el activo del riesgo operativo de la sociedad. Si el hipotecante es persona física consumidor, la operación pasa a la Ley 5/2019 LCCI.

El AJD (Actos Jurídicos Documentados) grava la constitución de la hipoteca entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre la responsabilidad hipotecaria según la comunidad autónoma. El ITP no aplica a la constitución de hipoteca, solo a la transmisión patrimonial del inmueble. La concesión de crédito y sus intereses están, con carácter general, exentos de IVA (art. 20.Uno.18.º LIVA). Todos los gastos se detallan en la oferta antes de firmar.

El préstamo con garantía hipotecaria se considera crédito con privilegio especial en el concurso (art. 270 del texto refundido de la Ley Concursal, TRLC): el acreedor hipotecario tiene derecho preferente a cobrar con la realización del bien hipotecado. La hipoteca no se extingue con la declaración de concurso, aunque la administración concursal puede solicitar la paralización temporal de la ejecución (máximo 1 año) si demuestra que el bien es necesario para la continuidad.

En la amortización francesa la cuota es constante, con principal creciente e interés decreciente. En la bullet se pagan solo intereses periódicos y el 100 % del principal a vencimiento, habitual en préstamos puente con salida por venta del activo. En la americana los intereses se capitalizan y todo (principal + intereses) se paga a vencimiento, habitual en proyectos sin caja durante el ciclo.