En Financia-T gestionamos préstamos con garantía hipotecaria para empresas con nuestros fondos de deuda e inversores, para sociedades que necesitan liquidez, cancelar financiación anterior o afrontar una inversión. Hace falta un inmueble como garantía: de la empresa, de sus socios o de un tercero que acepte respaldar la operación. Intermediarios financieros desde 2009, inscritos en el Banco de España (D238).
¿Qué importe de financiación necesita su empresa?
¿Dispone de propiedad inmobiliaria que pueda garantizar el préstamo?
¿Cuál es su valor aproximado?
¿Tiene cargas o hipotecas sobre el inmueble?
¿Cuál es el importe aproximado de las cargas?
Un préstamo con garantía hipotecaria para empresas es financiación que una sociedad obtiene aportando como garantía una nave, un local, unas oficinas, un edificio o la vivienda de un socio. El importe depende del valor de tasación y de la viabilidad de la operación, no de la puntuación de riesgo del banco. Así funciona:
Simule la cuota de su préstamo con garantía hipotecaria o pida el estudio de su operación
Si la suya es otra necesidad, cuéntenosla igualmente: en esta financiación con garantía hipotecaria lo decisivo es el inmueble y cómo va a devolverse el dinero.
Son condiciones orientativas para que pueda valorar la operación. Las definitivas las recibirá por escrito, con todos los costes, antes de decidir.
Hasta el 50 % de la tasación ECO del inmueble (40 % en suelo, naves vacías o locales sin actividad) y hasta 200 M€ por operación. El importe final depende del estudio.
Nave, local, oficinas o edificio de la empresa, de los socios o de una patrimonial; también la vivienda de un socio. Si ya tiene hipoteca, puede cancelarse en la firma o quedar la nueva detrás.
Desde el 8 % en operaciones de más de 5 M€. Depende del porcentaje sobre tasación, del plazo, del inmueble y del estudio. Por ejemplo, 300.000 € a 10 años suponen una cuota de 3.964,52 € al mes.
Por debajo de 1 M€ (15 años por debajo de 500.000 €). A partir de 1 M€, 24-36 meses, 48 como máximo, pagando intereses cada mes y el capital al vencimiento.
Cuota fija de capital e intereses; carencia de capital hasta 24 meses pagando solo intereses; o intereses mensuales y capital al final (bullet), solo en operaciones mercantiles.
Puede devolver todo o parte con un preaviso de 15-30 días, pagando intereses solo hasta ese día. Muchas empresas lo usan hasta poder pasar la financiación a su banco.
El estudio inicial no tiene coste y no le compromete. Todos los gastos constan con su importe en la propuesta por escrito.
Simule la cuota de su préstamo hipotecario y pida el estudio de su operación
Son cinco pasos hasta recibir los fondos. Le decimos cuándo tiene una primera respuesta, cuándo recibe la propuesta y cuándo puede firmar.
Nos dice cuánto necesita, para qué y qué inmueble puede aportar, por el formulario o por teléfono. Un asesor sénior le llama en menos de 24 horas laborables.
Revisamos la nota simple, las cuentas y el destino del dinero. Con la documentación completa, le damos una primera respuesta en 24-48 horas. Todavía no es la aprobación definitiva.
Una tasadora homologada hace la tasación ECO. El financiador presenta por escrito importe, plazo, tipo, comisiones, gastos y forma de pago. Si interviene una persona física consumidora, también recibe la FEIN.
Preparamos la escritura, coordinamos la cancelación de cargas si las hay y firma ante el notario que elija. En operaciones viables y documentadas, en torno a 7-10 días desde la aceptación.
Recibe los fondos en el mismo acto por OMF. Si cancela una hipoteca anterior o una deuda, se paga al acreedor en ese momento con su certificado de deuda y su carta de pago. La inscripción registral se gestiona en paralelo.
Los plazos corresponden a operaciones entre sociedades con la documentación completa. Si un socio aporta su vivienda, interviene la Ley 5/2019 (FEIN, acta notarial previa y diez días de reflexión) y la firma necesita más tiempo. Si tiene una fecha límite, vea préstamos urgentes para empresas.
Comprobamos la titularidad y las cargas del inmueble, tanto si pertenece al negocio como a un socio o a un tercero. Definimos qué capital respalda la garantía y cómo lo devolverá la empresa. Le explicamos la propuesta escrita con todos los costes y, si la acepta, coordinamos la firma en la notaría que elija. Puede ver cómo trabajamos del estudio a la firma.
Kontactalia Finance trabaja desde Barcelona con fondos de deuda, family offices e inversores privados, en préstamos hipotecarios para pymes, patrimoniales y grandes empresas de toda España.
Con la nota simple y el último balance le orientamos en 24-48 horas. No le pedimos más documentos hasta saber que la operación tiene sentido para usted.
Importe, plazo, tipo, cuota, comisiones y gastos, cada uno con su importe. Sin productos vinculados y con cancelación anticipada desde el 0 %.
21 reseñas de empresas que han pasado por el mismo proceso. Puede leerlas antes de llamarnos.
Financia-T es la marca de financiación para empresas de Kontactalia Finance, S.L., intermediario financiero fundado en Barcelona en 2009. Concedemos la financiación a través de fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, y llevamos su operación hasta la firma en notaría.
CEO y socio fundador de Kontactalia Finance (2009) · asesor financiero certificado en crédito inmobiliario (EFPA, LCCI)
Desde 2009 gestiona financiación alternativa para empresas. Supervisa cada operación y responde de los contenidos de esta página.
Asesora financiera sénior · certificada por EFPA España
Estudia la viabilidad de la operación, la capacidad de devolución de la empresa y el inmueble que se aporta como garantía. Es la interlocutora con los financiadores y le explica el plazo, el interés, las comisiones y los gastos de la propuesta.
Elija el importe y el plazo para ver una cuota orientativa y, si le encaja, cuéntenos su caso en el formulario. La estimación no es una oferta: la propuesta definitiva la recibirá por escrito tras el estudio.
La cuota incluye capital e intereses, con sistema francés. El TIN parte del 10 % anual; el definitivo depende del inmueble, del porcentaje solicitado y del estudio. Importe máximo en el simulador: 1.000.000 €. Plazo: hasta 15 años por debajo de 500.000 €, hasta 10 años entre 500.000 € y 1 M€ y, a partir de 1 M€, 24-36 meses (48 como máximo), habitualmente con intereses mensuales y capital al vencimiento; el simulador ajusta el plazo al importe. La estimación no incluye apertura, honorarios, tasación ni gastos; los verá en la propuesta. Aquí, el coste total suma capital e intereses.
¿Qué importe de financiación necesita su empresa?
¿Dispone de propiedad inmobiliaria que pueda garantizar el préstamo?
¿Cuál es su valor aproximado?
¿Tiene cargas o hipotecas sobre el inmueble?
¿Cuál es el importe aproximado de las cargas?
Para empezar bastan la nota simple del inmueble y el último balance. El resto se lo pediremos solo si el estudio es viable.
Un préstamo hipotecario para sociedades mercantiles o patrimoniales encaja si se cumplen estos puntos. Si duda en alguno, cuéntenoslo igualmente.
¿Reúne lo básico? Simule su cuota o pida el estudio de su préstamo hipotecario
Hay tres formas de devolverlo, según el importe y la salida prevista. En la propuesta verá la cuota de cada opción antes de decidir.
La misma cuota de capital e intereses durante todo el plazo, hasta 10 años por debajo de 1 M€. Con tipo fijo sabe cuánto pagará cada mes y el capital pendiente baja con cada pago. La empresa debe poder pagarla desde el primer mes.
Durante el plazo: capital e intereses, siempre la misma cantidad.
Al vencimiento: nada; con la última cuota el préstamo queda cancelado.
Hasta 24 meses pagando solo intereses, con una cuota más baja al principio, mientras espera un cobro, termina una reforma o arranca una inversión. Mientras dura, la deuda no baja y después la cuota es algo mayor; su importe consta en la propuesta.
Durante el plazo: solo intereses durante la carencia; después, cuota fija de capital e intereses.
Al vencimiento: nada, si ha completado el plazo con cuota fija.
Paga solo intereses cada mes y devuelve todo el capital al vencimiento. Es la estructura habitual a partir de 1 M€, a 24-36 meses ampliables a 48, y en operaciones puente. Solo se estudia con una salida realista: una venta, una refinanciación bancaria o un cobro previsto.
Durante el plazo: solo intereses, la cuota más baja de las tres.
Al vencimiento: todo el capital, de una vez.
Dos casos distintos, al 10 % TIN y con los mismos criterios que la calculadora.
Situación: Una sociedad industrial tiene una nave sin cargas tasada en 820.000 €. Necesita 380.000 € para los pagos habituales y para preparar un pedido grande. El banco tarda en responder y sus líneas de crédito están al límite.
Resultado: Recibe los fondos el día de la firma por OMF, sin productos vinculados y, al ser una operación entre sociedades, con opciones fuera de CIRBE. Devuelve el préstamo en cuotas fijas durante 7 años y puede cancelarlo antes, desde el 0 %, si vende o refinancia con su banco.
380.000 € al 10 % TIN en 84 cuotas fijas de 6.308,45 €; intereses totales 149.909,79 €; coste total de financiación 529.909,79 €. Comisión de apertura, honorarios, notaría, registro y AJD se liquidan el día de la firma y constan en la propuesta; la tasación la paga la empresa al encargarla.
Situación: Una sociedad patrimonial tiene un edificio en alquiler tasado en 1.150.000 € con una hipoteca bancaria vigente. Necesita 250.000 € para reformar dos plantas y prevé un año sin rentas en ellas.
Resultado: Mantiene la hipoteca del banco y añade la nueva detrás, porque juntas no superan el 50 % de la tasación. Durante el primer año paga solo intereses y después una cuota fija durante 5 años. Esa carencia le cuesta unos 10.240 € más de intereses que amortizar desde el primer mes, a cambio de aliviar la caja mientras dura la obra.
250.000 € al 10 % TIN: 12 meses pagando solo intereses (2.083,33 € al mes) y después 60 cuotas fijas de 5.311,76 €. Intereses totales: 93.705,67 €. Comisión de apertura, honorarios, notaría, registro y AJD se liquidan el día de la firma y constan en la propuesta; la tasación la paga la empresa al encargarla.
Ejemplos de operaciones como las que firmamos, calculados con el mismo motor que la calculadora y con datos anonimizados. La propuesta de cada operación se entrega por escrito con todos los importes.
¿Su operación se parece a alguna de las dos? Simule su cuota o cuéntenos su caso con sus cifras
Mejor: tipo de interés más bajo y plazos de 3 a 10 años. Si el banco llega a tiempo y acepta sus vinculaciones, suele ser la opción más económica.
Peor: semanas o meses de estudio, decisión del comité según solvencia y cuentas, casi siempre aval personal de los socios y operación declarada en la CIRBE.
Mejor: respuesta de horas a pocos días sin aportar un inmueble, para importes pequeños a corto plazo si la empresa factura con regularidad.
Peor: normalmente unas decenas de miles de euros, plazos de 3 a 36 meses y TAE alta, con comisiones por anticipo o renovación (financiación de circulante para pymes).
Mejor: obtiene todo su valor sin deuda ni cuota. Si lo necesita para la actividad, el sale and leaseback permite venderlo y seguir usándolo como inquilino.
Peor: pierde la propiedad y la venta puede tardar meses. Con el préstamo conserva el activo y cancela cuando pase la financiación al banco.
Revisamos el valor del inmueble, sus cargas y su facilidad de venta. Puede aportarlo la empresa, un socio, una patrimonial o un tercero; quien lo aporta sin asumir la deuda firma como hipotecante no deudor.
Simule la cuota con su importe y su plazo o pida el estudio de la operación de su sociedad
La CIRBE es la central de riesgos del Banco de España: recoge las operaciones que comunican las entidades obligadas a declararlas. Que el préstamo quede fuera depende del financiador y de cómo se haga la operación; no basta con que sea entre empresas. Se lo aclaramos desde el primer contacto.
Gestionamos operaciones en toda España desde Barcelona: el estudio se hace a distancia, el tasador visita el inmueble y la firma es ante el notario que usted elija. Estas zonas tienen una página propia con sus inmuebles habituales y ejemplos.
¿Dudas sobre su inmueble o su plazo? Simule la cuota o cuéntenos su operación: le respondemos en 24-48 horas
En la financiación alternativa con garantía hipotecaria pesa más el inmueble, porque fija el importe máximo, hasta el 50 % de su tasación ECO, y protege al financiador; en la banca pesan más las cuentas. Pero el inmueble no basta: el financiador necesita ver de dónde saldrá la cuota o, en una operación bullet, cómo se devolverá el capital al vencimiento. Por eso analizamos el valor del activo, la capacidad de devolución y el scoring, la puntuación del riesgo crediticio.
Una empresa con pérdidas en el último ejercicio puede conseguir un préstamo hipotecario si explica la causa y muestra cómo devolverá la deuda. Una pérdida puntual por una inversión, una obra o un cliente que no pagó pesa menos que pérdidas recurrentes. El inmueble en garantía y un plan de tesorería creíble compensan el resultado contable. Si las pérdidas son estructurales, el estudio se orienta a una reestructuración de deuda para empresas o a una venta ordenada.
La hipoteca para una empresa es una operación mercantil: si es íntegramente B2B no se rige por la Ley 5/2019 ni lleva FEIN ni acta notarial previa. La de un particular sobre su vivienda sí, con un periodo de reflexión obligatorio antes de firmar. La empresa aporta además documentación societaria, poderes y cuentas, y su préstamo admite estructuras como el bullet, con devolución del capital al vencimiento. La hipoteca bancaria computa en la CIRBE; la que canalizamos en una operación íntegramente B2B, no. En ambos casos la garantía es un inmueble tasado.
Un préstamo hipotecario para una sociedad mercantil puede durar hasta 10 años en operaciones de menos de un millón de euros (15 por debajo de 500.000 €), con cuota de capital e intereses. Por encima del millón, la estructura habitual es bullet a 36 meses, excepcionalmente 48, con intereses periódicos y el capital al vencimiento. El plazo se ajusta a la finalidad: más largo para liquidez estructural o reestructuración, más corto para un préstamo puente para empresas con salida definida.
La garantía hipotecaria limita el riesgo del socio a un inmueble concreto y a la cifra de responsabilidad pactada, mientras que el aval personal compromete todo su patrimonio presente y futuro, según el artículo 1911 del Código Civil. Con la hipoteca, el financiador cobra sobre un activo identificado y valorado, y suele ofrecer más importe y plazo. Si el socio aporta su inmueble como hipotecante no deudor, no se convierte en deudor del préstamo.
Estructuramos operaciones con varios inmuebles situados en distintas provincias como garantía de un solo préstamo. Cada finca se tasa por separado, el importe se calcula sobre la suma de las tasaciones ECO y la escritura reparte la responsabilidad hipotecaria entre ellas. Basta con una firma ante un notario; después, cada hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad correspondiente a su ubicación. Todo el estudio se tramita a distancia, para empresas de toda España.
El inmueble lo tasa una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO/805/2003. Coordinamos el encargo con tasadoras que aceptan nuestros financiadores, y la empresa paga la tasación en la firma, no antes. Si la empresa ya tiene una tasación ECO vigente, de menos de seis meses y de una sociedad homologada, puede aportarla y se estudia si el financiador la acepta.
Cuando un socio persona física avala a la sociedad o hipoteca un inmueble y la garantía es de uso residencial, tramitamos la operación conforme a la Ley 5/2019: FEIN, acta notarial previa y 10 días de reflexión, 14 en Cataluña. Ese marco protege al socio aunque la prestataria sea la sociedad, y la operación computa en la CIRBE. Si la operación es íntegramente B2B, sin personas físicas garantes, no se aplica esa ley y la firma puede cerrarse en 7-10 días.
La sociedad elige el notario ante el que firma, en su localidad o donde le resulte más cómodo. Nosotros enviamos a la notaría la documentación, coordinamos la fecha con el financiador y, si hay hipotecas previas, con el banco que debe cancelarlas en el mismo acto. Como el estudio se hace a distancia, la notaría es el único paso presencial. El notario presenta la escritura telemáticamente en el Registro de la Propiedad el mismo día.
Los intereses del préstamo hipotecario no llevan IVA, porque la concesión de préstamos y créditos está exenta según el artículo 20.Uno.18.º de la Ley del IVA. Los servicios de terceros que intervienen en la operación, como la notaría, el registro o la tasación, sí facturan con su IVA. Que los intereses no lleven IVA no impide que sean un gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades, dentro de los límites que fija la ley.
La ejecución judicial se tramita ante el juzgado por el procedimiento de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con subasta electrónica y control judicial. La extrajudicial es una venta ante notario, prevista en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que solo cabe si se pactó en la escritura con un valor de tasación para subasta y un domicilio para notificaciones. Para la empresa deudora, la judicial suele ser más lenta y ofrece más posibilidades de oposición.
El rango hipotecario es el orden de preferencia entre hipotecas sobre una misma finca, fijado por la fecha de su asiento en el Registro de la Propiedad: la primera cobra antes que la segunda. Para el acreedor en segundo rango, eso significa cobrar solo con lo que sobre tras pagar la primera en una ejecución, con más riesgo. Por eso lo habitual es cancelar la hipoteca previa en la firma y que la nueva quede en primer rango; el segundo rango es excepcional.
La hipoteca unilateral es la que el propietario constituye ante notario sin que el acreedor comparezca, regulada en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria. Se inscribe en el Registro, pero su eficacia frente al acreedor depende de que este la acepte después, también en escritura. Si la aceptación no consta en los dos meses siguientes a un requerimiento, el propietario puede cancelarla. Se usa cuando el financiador no puede acudir a la firma o firma en otra ciudad.
La hipoteca de una nave no se extiende a la maquinaria salvo pacto expreso en la escritura, según el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, excepto los elementos que no pueden separarse sin dañar el inmueble o el propio elemento. Las instalaciones incorporadas de forma permanente al edificio, como las eléctricas o las de climatización, suelen quedar incluidas. La maquinaria móvil puede gravarse aparte con hipoteca mobiliaria o quedar libre para otra financiación.
El valor de subasta es la cifra que la escritura fija como tipo para una eventual ejecución, y la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que no sea inferior al 75 % del valor de tasación. Importa porque sirve de referencia en la subasta: cuanto más alto, más difícil es que el inmueble se adjudique por poco y mayor es el sobrante para la empresa si llega a ejecutarse. Conviene revisarlo antes de firmar y que coincida con la tasación ECO.
Referencias:
La calculadora conserva el importe y el plazo que eligió antes y el formulario, los datos que haya escrito. Cuéntenos su caso y le llamamos en 24 horas laborables, sin compromiso.
La cuota incluye capital e intereses, con sistema francés. El TIN parte del 10 % anual; el definitivo depende del inmueble, del porcentaje solicitado y del estudio. Importe máximo en el simulador: 1.000.000 €. Plazo: hasta 15 años por debajo de 500.000 €, hasta 10 años entre 500.000 € y 1 M€ y, a partir de 1 M€, 24-36 meses (48 como máximo), habitualmente con intereses mensuales y capital al vencimiento; el simulador ajusta el plazo al importe. La estimación no incluye apertura, honorarios, tasación ni gastos; los verá en la propuesta. Aquí, el coste total suma capital e intereses.
¿Qué importe de financiación necesita su empresa?
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